Otázky a odpovede

  • Čo je znalecký posudok na nehnuteľnosť?
    • Znalecký posudok je najdôležitejší dokument pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku. Slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, či už ide o dom, byt, podnikateľský objekt alebo pozemok.
  • Kedy je potrebný znalecký posudok?
    • Znalecký posudok je potrebný pre rôzne právne úkony spojené s kúpou a predajom nehnuteľností, úverovaním, ručením a podobne. Banky ho vyžadujú pri hypotekárnych úveroch na určenie skutočnej hodnoty nehnuteľnosti.
  • Čo obsahuje znalecký posudok?
    • Znalecký posudok musí obsahovať výpočet technickej hodnoty, stanovenie všeobecnej hodnoty, povinné prílohy s informáciami z katastra nehnuteľností (list vlastníctva a katastrálnu mapu), doklad o veku stavby, zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti a fotodokumentáciu.
  • Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti?
    • Znalec berie do úvahy polohu a lokalitu nehnuteľnosti (blízkosť centra, doprava, zástavba), technický stav budovy, údaje o pozemku a príslušenstvo. Lokalita má veľký vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
  • Aké metódy používa súdny znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti?
    • Znalec obvykle používa jednu z troch metód: porovnávaciu, nákladovú alebo výnosovú. Každá metóda sa hodí pre rôzne typy nehnuteľností.
  • Môže znalec hodnotiť aj vybavenie bytu alebo domu?
    • Nie, znalec sa zameriava na technický stav a hodnotu nehnuteľnosti. Vybavenie bytu alebo domu do znaleckého posudku nezapočíta.
  • Ako sa určuje ocenenie nehnuteľnosti ku dňu vypracovania posudku?
    • Hodnota nehnuteľnosti je ocenená ku dňu vypracovania znaleckého posudku. Starší posudok má inú hodnotu ako novší.
  • Kto môže vypracovať znalecký posudok?
    • Znalecký posudok môže vypracovať iba súdny znalec v odbore stavebníctvo. Znalci musia byť zapísaní v registri znalcov Ministerstva spravodlivosti.
  • Koľko stojí vypracovanie znaleckého posudku?
    • Cena za vypracovanie znaleckého posudku na nehnuteľnosť sa môže líšiť v závislosti na niekoľkých faktoroch. Patrí sem typ nehnuteľnosti, jej veľkosť, lokalita, komplexnosť posudku a samozrejme aj konkrétny znalec. Presnú cenu by ste mali konzultovať priamo so znalcom, ktorý vypracováva posudok.
  • Zaujímalo by ma, či pri predaji bytu v obytnom dome, kde je 48 bytov sa do hodnoty bytu započítava aj cena za pomernú časť pozemku. Odkúpila som tu pomernú časť pozemku v roku 2011 za 47 €, čo tam môže znalec r. 2014 pričítať? V akom zákone je to obsiahnutá? Doposiaľ som sa s tým nestretla u realitných kancelárii.
    • Pri prevode vlastníctva bytu sa spolu s bytom prevádza aj vlastníctvo podielu na pozemku.
    • V znaleckom posudku by mala byť určená všeobecná hodnota bytu a všeobecná hodnota podielu na pozemku v zmysle vyhlášky 491/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.
    • Nie je rozhodujúce za koľko ste pozemok nadobudli, ale jeho hodnota určená podľa miesta, vybavenosti lokality a času kedy sa stanovuje všeobecná hodnota.
  • Máme záujem kúpiť rodinný dom, na pozemku okrem domu sa nachádzajú ešte ďalšie dve stavby (garáž a malý domček) ani jedna z nich nie je však zapísaná na liste vlastníctva (LV) . Stavby majú rozlohu do 25m2. Je pravda, že tieto stavby pokiaľ nemajú 25m2 a viac nemusia byť zapísané na LV.
    • Za drobnú stavbu tvoriacu príslušenstvo sa považuje stavba o zastavanej ploche do 25 m2. Tieto stavby sa budujú na základe oznámenia stavebnému úradu a ten rozhodne o tom, či nepožaduje stavebné povolenie, nemusia byť zakreslené v KM a nemajú osobitnú evidenciu v katastri nehnuteľností.
    • Garáž nie je príslušenstvom hlavnej stavby. Na jej stavbu by malo byť stavebné povolenie. Je otázne či garáž nie je iba prispôsobená nejaká predtým existujúca drobná stavba.
    • Pokiaľ stavebný úrad vykoná rekolaudáciu pre zmenu účelu stavby je posudzovaná ako samostatná stavba so zakreslením v KM a mala by mať súpisné číslo pod ktorým by bola vedená v katastri nehnuteľností.
  • Chcem sa spýtať ohľadom vysporiadania 1/8 z rodinného domu, ktorý stojí na dvoch parceliach, jedna parcela je zastavaná časť a druhá parcela je orná pôda Pri odkúpení 1/8 z rodinného domu sa osobitne vypočíta cena parcely pod rodinným domom a osobitne 1/8 z rodinného domu? Zastavená časť pozemku by už nemala byť zahrnutá v cene rodinného domu? Musím osobitne platiť za zastavanú časť a zároveň za dom, ktorý už stojí na tej zastavanej časti? Keď sa vyčísli hodnota nehnuteľnosti zahŕňa už ten pozemok pod ním? Zároveň sa chcem spýtať, ak je teda osobitne stanovená cena zastavaného pozemku a osobitne domu, môžem odkúpiť iba tú 1/8 domu?
    • Podľa platnej metodiky pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľností sa posudzujú osobitne stavby a osobitne pozemky. Stavby sa ohodnocujú bez pozemku na ktorom stoja. Pozemok sa ohodnocuje osobitne a spolu so stavbami a ich príslušenstvom sa stanoví všeobecná hodnota nehnuteľností.
    • Ceny nehnuteľností pri predaji sa stanovujú dohodou a vzťahujú sa na stavby, ich príslušenstvo a pozemky spolu. Dohodnutá cena sa môže líšiť od všeobecnej hodnoty stanovenej v posudku.
    • Pokiaľ chcete odkúpiť iba 1/8 z domu je to možné. Podľa nášho práva je prípustné aby stavby vlastnil jeden vlastník a pozemok iný vlastník, preto je potrebné vyriešiť aj majetkový vzťah k pozemku. Sú ochotní vlastníci pozemku Vám to prenajať alebo budú súhlasiť so zriadením bremena na ich pozemku – bremeno je právo Vašej stavby na ich pozemku. Takéto bremeno sa môže dohodnúť aj za odplatu. Preto by som neodporúčal kupovať iba stavbu a neriešiť vzťah ku pozemku. Takúto nehnuteľnosť by napríklad ani banka nevzala do zábezpeky.
  • Rada by som sa informovala, či je možné založiť starý byt, ktorý máme v pláne predať, použiť peniaze na kúpu nového a potom následne ťarchu preložiť na nový byt? Uprednostňujú totiž hotovosť aj keď ide o 1,5 izbovú novostavbu. Nie je v takýchto krokoch nejaká komplikácia, ktorá by sa vyskytla? Nie je to aj časovo náročné? 3,5 izbový starý byt ktorý potrebujeme predať nie je komplet zrekonštruovaný, ale je vo vyhľadávanej lokalite v Bratislave, tak by sme ho mohli predať za slušné peniaze. Keby sme ho najskôr založili, treba spraviť znalecký posudok a je možné, že hodnotu vyčísli nižšiu, neovplyvní to potom jeho neskorší predaj?
    • Založiť starší byt v štádiu rekonštrukcie je možné. Jeho následný predaj môže komplikovať to, že na liste vlastníctva bude zapísaná ťarcha (záložné právo). Jej vymazanie je možné iba po súhlase banky s prenesením ťarchy na nový byt, ktorý v tom čase už musí byť vo Vašom vlastníctve.
    • Kúpa 1,5 izbová novostavby v hotovosti (za peniaze z úveru) by nemala byť komplikovaná.
    • Na zakladanú nehnuteľnosť sa spracováva posudok, kde sa stanoví všeobecná hodnota bytu. Od banky záleží v akej výške z takto stanovenej hodnoty Vám bude úver poskytnutý. V zmluve s poskytovateľom úveru ale nemôžete mať obmedzenie v tom, že záložné právo je neprenosné na inú nehnuteľnosť a nemožnosť prípadného predčasného splatenia úveru.
    • Nehnuteľnosť na ktorú má byť úver prenesený bude takisto ohodnotená a banka bude posudzovať, či takáto hodnota postačí na zábezpeku úveru a do akej výšky.
    • Môže sa stáť, že cena novej nehnuteľností nebude taká a nastanú komplikácie.
    • Preto by ste mali mať pred rokovaním s bankou prerokované podmienky. Ku týmto rokovaniam asi budete musieť poznať všeobecné hodnoty obidvoch nehnuteľností.
    • Pokiaľ by ste chceli v budúcnosti predať tú nehnuteľnosť v novostavbe a bola by na nej ťarcha bude potrebné túto otázku riešiť vyrovnaním pohľadávky aby sa mohla ťarcha vymazať.
    • Pravdepodobne nový majiteľ by nesúhlasil s kúpu nehnuteľností s ťarchou. Ale ani to nie je vylúčené. Je to otázka za akú cenu by sa takáto nehnuteľnosť predávala.
    • Podľa možnosti vybavenia jednotlivých krokov je možné stanoviť aj dobu za akú by sa tieto operácie podarilo riešiť. Pokiaľ by ste sami nedokázali tieto otázky riešiť, mohli by Vám pomôcť riešiť finančný poradca a realitná kancelária alebo zbehlý právnik.
    • Obidve riešenia však vyžadujú spoluprácu zo znalcom.
    • Poskytované služby sú za odplatu, kde jej výška sa stanovuje dohodou.
  • Chceme kúpiť pozemok, na ktorom stojí cca 80 ročný dom. Chceme ho zbúrať a postaviť nový, keďže nebol vôbec rekonštruovaný a pomaly sám padá. Pozemok vlastní jeden človek a dom vlastní 6 ľudí. Dom je na obci odhlásený, povedali mi, že neexistuje. Na katastri je zaznačený a ma vybavený LV. Máme dať vyhotoviť znalecký posudok na dom a vyplatiť majiteľov? Aby sme mali LV a mohli dostať povolenie na zbúranie. Dom je čierna stavba, cca 70m2. Má vôbec nejakú hodnotu? Majitelia domu ho berú ako dedičstvo a čakajú dáku peknú sumu. Rozmýšľame, či sa cenovo oplatí kupovať takýto pozemok so stavbou, keď 1/6 z domu vlastní otec.
    • V tomto prípade je potrebné si zodpovedať základnú otázku: Je dom, ktorý stojí na pozemku ten istý ako je zapísaný v liste vlastníctva?
    • Stavba zapísaná v liste vlastníctva nemôže byť čiernou stavbou.
    • Odstránenie domu je možné po právoplatností “Rozhodnutia o odstránení stavby”, ktoré vydáva stavebný úrad – v danom prípade obec.
    • V konaní o odstránení stavby sa koná na základe žiadosti vlastníka alebo oprávnenej osoby.
    • V ojedinelých prípadoch môže konanie o odstránení začať stavebný úrad z vlastného podnetu napr. pri odstraňovaní stavby, ktorá ohrozuje bezpečnosť pre nevyhovujúci technický stav.
    • Pri prevode vlastníctva nehnuteľností sa podľa zákona o cenách ceny tvoria dohodou. Z Vašej strany je na pováženie, či kupovať nehnuteľnosť, ktorú chcete odstrániť – zaplatíte za niečo nepotrebné a budete mať náklady na odstránenie stavby. Keď spočítate cenu za pozemok, cenu za dom a náklady na odstránenie stavby a vyjde Vám ešte vyhovujúca cena za 1 m2 takto získaného pozemku, potom Vám kúpa nehnuteľností môže vyhovovať.
  • Je možné dať vypracovať posudok na byt bez súhlasu a vedomia majiteľa.
    • Pre vypracovanie posudku na stanovenie všeobecnej hodnoty bytu je potrebné:
      • Predložiť podklady pre znalecký posudok
      • Vykonať obhliadku a zameranie podlahovej plochy bytu s vyhotovením fotodokumentácie
    • Doklady je možné získať aj bez súhlasu vlastníctva, nakoľko sú voľne prístupné na katasterportáli.
    • Z uvedeného vyplýva, že po technickej stránke sa dá vypracovať posudok aj bez účasti a súhlasu vlastníka.
    • Vstup do bytu znalcovi musí zabezpečiť objednávateľ .
    • V prípade, že vstup do bytu vlastník nepovolil je to otázka právna nie technická.
  • Je možné: a) urobiť znalecký posudok na stav pozemku spred troch rokov, čiže spätne. b) urobiť znalecký posudok na stav pozemku spred troch rokov, na ktorom boli medzičasom vykonané zemné práce a bolo odstránených približne 6 000m kubických navážky. c) odzrkadľuje koeficient znečistenia pozemku skutočné náklady na odstránenie znečistenia?
    • a) Znalec pri vyhotovovaní posudku by mal poznať skutkový stav ku dobe ku ktorej je vypracovaný posudok. Takýto prípad môže nastať napr. pri dedičskom konaní, kedy sa stanovuje hodnota ku dňu smrti poručiteľa a posudok sa vyhotovuje neskôr. Znalec pri obhliadke posúdi aký doklady alebo informácie k tomu potrebuje.
    • b) Pri vyhotovení posudku na terajší stav nie je možné kombinovať so stavom pre troma rokmi. – Zmeny je potrebné hodnotiť ako zhodnotenie alebo znehodnotenie pozemku.
      Zhodnotenie je napr. príprava pozemku na zastavanie, znehodnotenie napr. znemožnenie jeho využívania na určený účel.
    • c) Táto otázka je smerovaná pravdepodobne na stanovenie výšky škody za poškodenie pozemku a táto môže byť napr. vo výške nákladov na uvedenie veci do pôvodného stavu.
  • S manželom chceme kúpiť pozemok so starým domom. Vlastníci tohto domu i pozemku sú súrodenci z ČR. Pri rozhovore s oboma sme sa dohodli na cene. Avšak jeden z vlastníkov chce (z nevieme akého dôvodu – keďže cena je podľa nich pevná) dať vypracovať znalecký posudok. Preto sa chcem opýtať či je vypracovanie posudku potrebné pri kúpe – predaji medzi účastníkmi z rôznych krajín? Načo by ešte tento posudok okrem stanovenia ceny pozemku alebo domu mohol poslúžiť pri prevode týchto nehnuteľností?
    • “Znalecké” posudky na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností sa vyhotovujú ako podklad pre právne úkony. Keďže pri prevode nehnuteľností nie je daňová povinnosť za prevod nehnuteľnosti na tento účel sa znalecké posudky nevyhotovujú. Pokiaľ niekto z účastníkov konania má záujem o stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bez uvedenia účelu, postačuje vypracovanie “Odborného” posudku. Tieto sa nelíšia v metodike stanovenia hodnoty a výsledok je rovnaký. Odborný posudok nemusí mať prílohy aké sú predpísané pre znalecké posudky.
  • Aké podklady potrebujem k znaleckému posudka na pozemok. potrebujeme dat spraviť znalecky posudok na pozemok kvôli úveru
    • Ku spracovaniu posudku na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku je rozhodujúce o aký druh pozemku sa jedna a aký vzťah má ku zastavanému územiu obce.
    • Pokiaľ sa jedna o poľnohospodársky pozemok mimo zastavaného územia obce vypracováva posudok znalec z odboru poľnohospodárstva. Pokiaľ sa jedna o pozemku zastavané alebo určené na zastavanie je rozhodujúci zápis druhu pozemku v katastri nehnuteľností.
    • Pre pozemok vedený ako zastavaná plocha je potrebný list vlastníctva a kópia katastrálnej mapy – sú dostupné na katasterportali.
    • V prípade, že je uvedený druh pozemku iný je potrebne dokladovať ako má byť pozemok využívaný. K tomu je potrebný doklad – územnoplánovacia informácia od stavebného úradu ( je to obec), v ktorom bude uvedené na čo je určený pozemok. Pre pozemky určené na zastavanie sú potrebné doklady aj doklady ako v prípade zastavaného pozemku.
  • Chcela by som vysporiadať bez-podielovo majetok s EX. Je rok od rozvodu, no už 4 roky je vysťahovaný policou na môj podnet. Máme nadstavbu RD, no nie je to skolaudované pre problémy s pozemkom mojich rodičov. Pri odchode si vzal auto(toyotu corolu verso r.v.2011), a ja splácam refinancovaný úver v celkovej výške 10.000€. Nemám ani cent a som samý dlh. Živím tri deti. Chcela by som tú nadstavbu získať do vlastníctva. Mám ja podať návrh, ja mám zavolať a zaplatiť odhad?…je potom jediná možnosť vyplatenia hypotéka?? ps: za každú cenu ma ex v úmysle ma totálne ošklbať.
    • Pri delení bezpodielového spoluvlastníctva manželov je rozhodujúce to, čo do neho patrí. Pokiaľ nedôjde k dohode v tejto otázke rozhoduje súd na návrh jedného z účastníkov a v tom prípade je potrebné žiadať, aby súd stanovil čo do BSM patrí a pre vyčíslenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností aký stav je potrebné zohľadniť.
    • Nehnuteľností sa ohodnocujú ku dátumu právoplatnosti rozvodu a v technickom stave aký bol k tomuto termínu. Napríklad:
    • Pokiaľ sa jedna o nadstavbu domu, ktorá bola hradená z prostriedkov získaným úverom je potrebné stanoviť čo bolo v rámci prestavby realizované a o koľko bola zvýšená všeobecná hodnota stavby a či toto zhodnotenie patrí do BSM, alebo je v prospech toho účastníka, ktorý ten úver preberá do svojich záväzkov (dlhov).
    • Z uvedeného vyplýva, že riešenie rozdelenia BSM je predovšetkým vec právna a až potom nasleduje ohodnocovanie jednotlivých časti majetku, pokiaľ sa strany nedohodnú na rozdelení.
  • Kúpili sme starší dom na kompletnú rekonštrukciu, kolaudácia bola asi v roku 1967. Dom je po kompletnej rekonštrukcii vrátane nového krovu a strechy, povodne zostali v podstate len základy a obvodové mury. Na základe čoho je posudzovaný vek takejto stavby? Podla pôvodnej kolaudácie alebo aké dokumenty je potrebne doložiť k znaleckemu posudku , aby bol vek stavby posudzovaný podla rekonštrukcie? Resp. čo presne znamená: Doklady o rokoch prestavby, nadstavby, rekonštrukcie a výmene rozhodujúcich konštrukcií stavby.
    • Rekonštrukcie a zmeny konštrukcií stavby je potrebné posúdiť či nie sú takého rozsahu charakteru, ktorý vyžaduje podľa Stavebného zákona “Ohlásenie o vykonávaní stavebných úprav”.
    • Stavebné úpravy a udržiavacie práce, ktorými sa podstatne nezmení vzhľad stavby, nezasahujú sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti sa môžu vykonávať iba na základe ohlásenia stavebnému úradu. Stavebný úrad po posúdení rozsahu a druhu prác môže rozhodnúť o potrebe tieto práce posúdiť v stavebnom konaní a vydá stavebné povolenie.
    • Pokiaľ bolo vykonané “Ohlásenie” je zdokumentované kedy sa tieto práce vykonali.
    • Pre rekonštruované stavby je možné pri stanovení opotrebenia použiť inú než lineárnu metódu výpočtu. (Pri lineárnej hodnote je opotrebenie rovnaké po celú životnosť stavby) Najpoužívanejšou je analytická metóda, kde do výpočtu sa udávajú roky realizácie jednotlivých konštrukcií. Podľa podielu hodnoty jednotlivých prác na celkovej hodnote stavby a rokov ich realizácie je vypočítané opotrebenie, ktoré je spravidla nižšie ako pri lineárnej hodnote (čím vyšší podiel nových konštrukcií, tým je opotrebenie nižšie) a je stanovené za celú stavbu. Takýmto spôsobom je možné zohľadniť vplyv rekonštrukcií na všeobecnú hodnotu stavby.
    • V prípade, že nebolo vykonané “Ohlásenie” potom je potrebné dokladovať čas realizácie jednotlivých prác napr. údajmi vlastníka.
  • Zdedili sme starší rodinný dom , ktorý má cca 50-60 rokov je postavený z váľkov. Radi by sme si ju opravili, no je mokrý . Nevieme presne určiť príčinu, či ide o spodnú vodu alebo príčina je iná. No problém je v tom, že setra má 1/5 spoluvlastnícky podiel. Na jej podiel je exekučné konanie /10/.
    • V danom prípade je potrebne riešiť dve otázky:
      • Vlastnícke vzťahy
      • Technicky stav budovy
    • Pokiaľ chcete vynakladať nejaké prostriedky do domu na jeho opravu alebo rekonštrukciu, najvhodnejšie je mat vysporiadané vlastníctvo tak, aby ste neinvestovali do časti, ktorú nevlastnite.
    • Ten podiel 1/5 odkúpte od vlastníka s tým, že z kúpnej ceny bude vyplatený exekučný titul, aby sa uvolnila ťarcha. Všeobecnú hodnotu domu je potrebne určiť znalecky v spolupráci s exekútorom tak, ze bude akceptovať hodnotu tohto podielu stanovenú znalecky.
    • K technickému stavu budovy:
    • Staršie domy postavene z nepálenej tehly (váľkov) boli postavené na základoch z kameňa, ktorý bol klinovaný medzi jednotlivými kameňmi, aby sa zvýšila jeho únosnosť a aby sa kamene vzájomne oproti sebe neposúvali. Statická únosnosti takého základu bola vyhovujúca a tým, že medzi kameňmi boli medzery zabraňovalo to vzlínaniu zemnej vlhkosti do muriva.
    • Podľa mojej skúsenosti pri opravách, pripadne nejakých vylepšeniach domov boli urobene chyby – napr, bol okolo domu vybetónovaný okapový chodník, ktorého betón bol až po murivo alebo bol omietnutý sokeľ (podmurovka) vápennocementovou alebo cementovou maltou, čím sa vytvorila vrstva, ktorá umožňuje vzlínanie zemnej vlhkosti vyššie dom muriva (ako knôt v lampáši vyťahuje petrolej ma miesto horenia).
    • Oprava spočíva v tom, ze oddelíte konštrukcie, ktoré umožňujú vzlínanie vlhkosti tak, aby sa nedotýkali muriva a priestor vyplníte kamienkami zo štrku (bez zrniek piesku).
    • Ďalšia možnosť je urobiť drenáž okolo domu, pokiaľ je hladina spodnej vody vysoko a je možné vyspádovať drenáž mimo domu.
    • Tieto riešenia sú navrhované len zo skúsenosti s podobnými problémami, konkrétnejšie postupy je možné navrhovať, keď sa vykoná obhliadka, pripadne sa urobia sondy na zistenie stavu.
  • Je nutné mať znalecký odhad bytu pre účely dedičského konania, ktorý je ešte stále vo vlastníctve bytového družstva.
    • Pokiaľ je byt vo vlastníctve bytového družstva, predmetom dedenia sú práva člena družstva. Pre účely dedenia sa posudok na taký byt nevypracúva.
  • S manželom chceme kúpiť starší 3izbovy dom, zastavaná plocha je 100m2, je tam 10a záhrada a voľne stojaca garáž už zapísaná v katastri nehnuteľnosti. Dom chceme kúpiť na uver. Kúpna cena toho domu je 45000 eur, tak sa dohodli majitelia. My si potrebujeme dat spraviť znalecky posudok a chcem sa spýtať na koľko by sa dal odhadnúť ten dom?
    • Znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností je spracovaný na základe zistení, ktoré znalec získa z pokladov, obhliadky, zamerania nehnuteľností, posúdenia technického stavu nehnuteľností, vyhodnotenia polohy a situácii na realitnom trhu v mieste nehnuteľností, v čase spracovania posudku.
    • Z uvedeného vyplýva, že údaje, ktoré ste uviedli nie sú dostatočné a preto neviem Vám povedať či všeobecná hodnota stanovená v posudku bude na úrovni dohodnutej ceny.
    • V znaleckom posudku sa stanovuje všeobecná hodnota, ktorá by mala zodpovedať reálnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste v čase spracovania posudku.
    • V zákone o cenách je stanovené, že ceny nehnuteľností sa tvoria dohodou.
    • Všeobecná hodnota stanovená stanovená v posudku môže tvoriť podklad pre rokovaní o cene nehnuteľností.
    • Dohodnutá cena môže byť vyššia ale aj nižšia ako všeobecná hodnota.
  • Bývam v 3poschodovej bytovke s 9 bytmi. Bytovku vlastni OSBD aj ked 7 bytov už je odkúpených v osobnom vlastníctve a 2 ešte nie. Mam byt na hornom 3poschodi pod povalou. Chcel by som si z bytu a z časti povaly spraviť mezonet. Chcel som si od OSBD odkúpiť cca 100m2 tej povaly, lenže problém je v tom, že povala nie je zapísaná v odbornom posudku. Predseda povedal, aby som si znalecký posudok na povalu spravil na vlastne náklady. Lenže, keď si ho dám spraviť tak ta povala nebude ešte moja, lebo si ju budem musieť potom od družstva odkúpiť. Lenže neviem koľko by stal taký znalecký posudok na tu povalu. Od čoho sa ta cena bude vyvíjať?
    • V danom prípade sa jedna o zmenu stavby, ktorou sa menia vlastnícke pomery na stavbe. Rozšírením celkovej plochy bytov sa zmenia podiely jednotlivých vlastníkov bytov, ktoré prislúchajú na spoločné časti , zariadenia a pozemok.
    • Preto je potrebné najprv spracovať nový návrh na rozdelenie domu na byty a nebytové priestory s určením podielov na spoločných častiach a zariadeniach pripadajúce na jednotlivé byty v novom technickom riešení po vostavbe časti bytu do doteraz nevyužívaných priestorov.
    • Pokiaľ z technického riešenia vostavby podkrovia vyplynie napr. potrebný zásah do spoločných konštrukcií je na to potrebný súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov bytov. V niektorých riešeniach môže vzniknúť požiadavka na výmenu spoločných konštrukcií ( napr. krytiny strechy), ktorá by sa realizovala na náklad toho, kto vostavbu realizuje a tým sa zvýši hodnota spoločných častí a zariadení.
    • Po vypracovaní nového technického riešenia je potom možné stanoviť hodnotu povalového priestoru so zohľadnením nákladov na zásahy do spoločných častí a zariadení.
    • Môže nastať prípad, že náklady vložené do zhodnotenia spoločných častí sa budú rovnať alebo budú vyššie a preto je uzavrieť dohodu s ostatnými vlastníkmi o vyporiadaní zmeny stavby v spoluvlastníckych podieloch.
    • Pritom je potrebné uviesť napr. do fondu opráv jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov prispievajú v závislosti na podlahovej plochy bytov. Rozšírením plochy jedného bytu budú poplatky do fondu opráv vyššie a pritom nemuselo dôjsť ku zásahom do spoločných častí.
    • Preto na vyporiadanie sa s otázkami odstúpenia povalového priestoru bez znalosti o aké zmeny sa bude jednať je možné pristúpiť až po zdokumentovaní týchto zmien. Pritom na zdokumentovanie nemusí byť vypracovaná dokumentácia tak podrobne ako sa to vyžaduje pri podaní žiadosti o stavebné povolenie. Toto je potrebné lebo dochádza ku zmene účelu časti stavby.
      • Ešte sa spýtam musí byt ta povala zakreslená v tom odbornom posudku,aby som mohla riešiť mezonet? Ak áno, čo k tomu všetko treba a na koho sa mam obrátiť?
        • V prípade, že do povalového priestoru je uvažované s vostavbou bytu alebo jeho časti je potrebné stavebné povolenie, nakoľko dochádza k zmene účelu využitia časti stavby.
        • Z toho vyplýva, že projektová dokumentácia rieši aj zakreslenie nových konštrukcií do časti stavby a preto zakreslenie konštrukcií do povalového priestoru je súčasť projektovej dokumentácie.
        • Projektovú dokumentáciu môže vypracovať odborne spôsobilá osoba s oprávnením projektovať pozemné stavby.
  • Plánujem prístavbu k staršiemu rodinnému domu.. Je možné po zrealizovaní tejto prístavby rozdeliť tento dom na 2 samostatne bytové jednotky? Prístavba zvlásť, pôvodná časť zvlášť…Aký je prípadný postup v tejto veci a aké sú podmienky/obmedzenia takéhoto rozdelenia? A ako sa potom určia vlastnícke vzťahy k pozemku, na ktorom stoji takýto rodinný dom s 2 bytmi, teda s 2 vlastníkmi… Bude to spoluvlastníctvo alebo vecne bremeno a je možné potom vymedziť takéto vlastníctvo resp. vecné bremeno len na určitú časť pozemku? Aby teda každý vlastník mal určené, ktorá časť prislúchajúceho pozemku je jeho…
    • Vaše predstavy o rozdelenom rodinnom dome je potrebné riešiť už pri projektovaní a to tak, aby sa nejednalo o prístavbu ale novú stavbu na samostatnom pozemku. Terajší dom bude mať tiež samostatný pozemok na ktorom je postavený. Nádvorie je potrebné riešiť ako spoluvlastníctvo. Takéto rozdelenie parciel je potrebné riešiť v Geometrickom pláne.
    • Technické riešenie novej stavby je potrebné riešiť tak, že stavba bude schopná plniť svoju úlohu aj po odstránení existujúcej stavby. Napojenie novej stavby na inžinierske siete riešiť tak aby mal samostatné prípojky so samostatným meraním. Polohovo ich situovať do pozemku, ktorý ako nádvorie je v spoluvlastníctve.
    • Takto riešenú stavbu by mal stavebný úrad povoliť a pritom sa budú zohľadňovať požiadavky a pripomienky účastníkov stavebného konania.
  • Dá sa vykonať znalecky posudok aj na stavbe kde je prístavba nezapísaná v katastri?
    • Posudok sa síce dá spracovať, ale v ňom bude uvedený nesúlad medzi zisteným stavom a údajmi z katastra nehnuteľností a ako taký zrejme nebude akceptovateľný napr. pri zápise záložného práva pri žiadosti o úver.
  • Je možné urobiť znalecký posudok domu, ktorý nemá urobenú kolaudáciu prístavby, a keďže sa nestihol zrekonštruovať do požadovaného termínu, nemá ani predlženie stavby.
    • Pokiaľ je vydané stavebné povolenie na prístavbu a tá nie je ukončená je možné spracovať posudok na rozostavanú stavu. Na nový stav pre zakreslenie do katastrálnej mapy je potrebné zhotoviť Geometrický plán so zameraním skutočného vyhotovenia stavby.
  • Aký vplyv na cenu pozemku ma to, že pozemok je v registri E a je vedený ako orná pôda, zatiaľ čo v registri C pozemok nemá vystavený list vlastníctva a je vedený ako zastavané plochy a nádvoria a že terajší užívateľ pozemku je vlastníkom jednej polovici pozemku uvedeného v registri E?
    • Pre stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku je rozhodujúce o aký druh pozemku sa jedna. Pokiaľ je v katastri nehnuteľností vedený ako zastavané plochy ohodnocuje sa ako pozemok zastavaný alebo určený na zastavanie. Zápis v registri „E“ je neaktuálny, lebo bol zmenený napr. pri vykonaní ROEP. Keď parcela nie je vedená na liste vlastníctva preberajú sa údaje o vlastníkoch z pozemnoknižnej vložky.
    • Počet spoluvlastníkov nemá vplyv na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku.
  • Pre účely sudu potrebujeme oceniť rozostavanú stavbu. Ako je to s geodetickým planom? Je to povinná súčasť znaleckého posudku alebo nie je nevyhnutný? V prípade ak áno, je nutne vložiť rozostavanú stavbu aj do katastra alebo je možné urobiť znalecky posudok len na základe geometrického plánu?
    • Pre účely súdu v zásade sa vypracováva posudok podľa jeho zadania predmetu, ktorého sa znalecké dokazovanie týka a na ktoré otázky je potrebné zodpovedať.
    • Stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavanej stavby len podľa geometrického plánu nie je možné vykonať.
    • Všeobecná hodnota sa stanoví po obhliadke, zameraní a z predložených dokladov.
    • V posudku sa stanovuje všeobecná hodnota podielu dokončených konštrukcií na celkovej hodnote dokončenej stavby. Neukončené konštrukcie sa preberajú do posudku zo schválenej projektovej dokumentácie.
    • Jeden z potrebných dokladov je geometrický plán na rozostavanú stavbu. V tomto geometrickom pláne sa zameria rozostavaná stavba, (stavba musí byť rozostavaná tak, aby geodet mohol stanoviť obvod stavby a jeho pôdorysné znázornenie), ktoré sa prenesie do katastrálnej mapy.
  • Máme vyhotovený znalecký posudok na pozemky (orná pôda, extravilán), bol robený v roku 2016 a až teraz sme sa rozhodli podať žalobu na zrušenie podielového spoluvlastníctva na súd a ako prílohu by sme chceli dať tento posudok. Je platnosť posudku nejak časovo obmedzená? Za tie dva roky nenastala výraznejšia zmena na týchto pozemkoch.
    • Podľa zákona o vlastníctve bytov sa podiel na spoločných častiach a zariadeniach stanovuje ako podiel plochy bytu alebo nebytového priestoru na celkovej ploche domu všetkých bytov a nebytových priestorov. Preto je potrebné najprv stanoviť celkovú novú plochu bytov a nebytových priestorov a to bez toho aby bolo určené aká výmera sa získa vostavbou do podkrovného priestoru nie je možné.
  • Chceme kúpiť starší dom v Košiciach. Časť domu bola pred rokom 2000 zbúraná. Je potrebné pre znalecký posudok predloženie dokladu rozhodnutie o zbúraní, ak takéto rozhodnutie nemáme je potrebné pre znalecký posudok vypracovanie geometrického plánu? Na katastrálnej mape je dom ešte v pôvodnom stave je to dom z pred 75 roku.
    • Pri kúpe a predaji sa cena nehnuteľností stanovuje dohodou. Keďže z prevodu vlastníctva sa neplatí daň nie je potrebný posudok.
    • Posudok pre uzatvorenie záložnej zmluvy za poskytnutý úver má jednu pasáž, kde je potrebné sa vyjadriť k tomu či údaje v katastri zodpovedajú zistenej skutočnosti.
    • V danom prípade to však nie je.
    • Preto terajší vlastník by mal dať do poriadku dokumentáciu veci, ktorú ide predávať. To znamená, že terajší stav by mal byť dokumentovaný geometrickým plánom, ktorý sa vkladá do katastra a tým bude zakreslenie v katastrálnej mape zodpovedať skutočnosti.
    • Katastrálny úrad pri povolení vkladu nového geometrického plánu môže vyžadovať dokumentáciu o odstránení stavby podľa stavebného zákona. To znamená, že bude vyžadovať rozhodnutie o odstránení stavby vydané stavebným úradom -Je to príslušný úrad samosprávy –(obecný alebo mestský úrad)
    • Pokiaľ kúpite takto zakreslenú stavbu a na pôvodnom pôdoryse postavíte novú stavbu – ako rekonštrukciu pôvodnej odpadne Vám problém so zakreslením stavby v katastrálnej mape.
    • Je tu však otázka ako sa postaví stavebný úrad pri ohlásení stavebných úprav – rekonštrukcii, či nebude vyžadovať stavebné povolenie.
    • Tento postup je veľmi rizikový, lebo niekto z dotknutých (sused) môže takúto činnosť a žiadať vykonanie stavebného dohľadu a ako sa zachová v tomto prípade stavebný úrad nie je možné predpokladať ale najpravdepodobnejšie by nariadil stavebné konanie o povolení stavby
    • Kupujúci by mal kupovať nehnuteľnosť, ktorá má právnu a geodetickú dokumentáciu usporiadanú na existujúci stav.
  • Vlastním so sestrou dom aj pozemok po rodičoch 1/2 ja a 1/2 sestra. Sestra chce polovicu predať a chce ohodnotiť dom, ja nesúhlasím s predajom mojej polovice. Môžem žiadať, aby si dala ohodnotiť len polovicu domu alebo to nejde? Dá sa vôbec predať len polovica domu? Resp. ak sa dá ohodnotiť cely dom, jeho cena je posúdená vyššie, ako keby sa posudzovala len ideálna polovica s následným predajom.
    • Pokiaľ sa týka ohodnocovania nehnuteľnosť sa ohodnocuje ako celok.
    • Otázky vyporiadania spoluvlastníctva sú právne a znalci nie sú spôsobilí tieto otázky riešiť.
  • Znalec pri hodnotení nehnuteľnosti pre účely banky musí požadovať stavebné povolenie resp. ohlášku , alebo ohodnotí nehnuteľnosť podľa aktuálneho stavu aj bez toho. Konkrétne napr. prebehla rekonštrukcia 100ročného domu bez stavebného povolenia, rieši sa v posudku len aktuálny stav s uvedením že zrekonštruovaná pôvodná nehnuteľnosť alebo potrebuje podklady v tomto smere? Ak tieto podklady majiteľ domu nemá aký je postup?
    • Ako prvé je potrebné zistiť, či práce vykonávané na dome sú takého charakteru, že vyžadujú stavebné povolenie alebo je postačujúce Oznámenie o vykonávaní stavebných úprav.
    • Pokiaľ je potrebné stavebné povolenie je potrebné ho získať, nakoľko je potrebné vysporiadať súlad so stavebným zákonom.
    • Stavebný úrad môže rozhodnúť, že sa jedna o „čiernu stavbu“ (stavbu bez stavebného povolenia) a môže rozhodnúť o dodatočnom vydaní stavebného povolenia alebo nariadi odstrániť stavbu.
    • V tomto prípade banka môže sa rozhodnúť, že takáto stavba nespĺňa podmienky, ktoré si stanovila a nezoberie ju ako predmet záložného práva.

Nenašli ste odpoveď?
Napíšte mi: